東証REIT物流フォーカス指数の利回りを推計してみた。
こんにちは、管理人のあぷふぇるです。
今回は、東証REIT物流フォーカス指数の分配金利回りを推計してみたので共有しようと思います。
正確に算出したわけではありませんが、だいたいの水準を掴む目的で推計してみました。
東証REIT物流フォーカス指数とは
東証 REIT 物流フォーカス指数は、2020年7月20日から算出が開始された指数で(2020年7月3日を1000ポイントとして算出)、その名の通り物流施設に特化したREITのインデックスです。
J-REITの現状
J-REIT全体を表す東証REIT指数は以下のような推移となっており、株式と比較するとあまり回復していない印象です。
しかし、これらはコロナの影響でオフィスやホテル関連のREITが低迷気味であることが要因として考えられます。
物流施設REITの魅力
おなじREITといえど、株式同様に銘柄ごとに性質が大きく異なるため、良い銘柄を選定していく必要があります。
特にコロナウイルスの影響で銘柄の明暗が分かれています。
上のチャートは、水色が日本プロロジスリート投資法人(3283)、青が東証REIT指数、オレンジがジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)となっています。
このチャートからもわかる通り、物流施設REITはコロナショック時に相対的に下落に強かったことと、上昇し高値を更新しているということがわかります。
これは楽天市場やAmazonなど、Eコマースの急速な発達に伴う物流施設ニーズの高まりが背景にあります。
東証 REIT 物流フォーカス指数への投資
物流施設REITが相対的に高い魅力を持つことが伝わったかと思いますが、問題は
①どうやって投資するか
②利回りはどのぐらいか
の2点です。
具体的な投資方法
具体的な投資方法としては、東証 REIT 物流フォーカス指数に概ね連動するように運用が行われているグローバルＸ ロジスティクス・J-REIT ETF(2565)を購入することが挙げられます。
2565はGlobal X Japanが運用を行う、2020年8月26日に上場したばかりのETFです。
決算は偶数月の24日で、分配は年6回行われます。
経費率は0.59%で若干高めではありますが、物流REITに集中投資ができるため、気になる水準ではありません。
詳しくはこちらをご覧ください。
https://globalxetfs.co.jp/funds/2565/index.html
ちなみに楽天証券では上場を記念してグローバルXのETFの買付手数料を88%キャッシュバックするキャンペーンを行なっているようです。
https://www.rakuten-sec.co.jp/smartphone/campaign/20200825-01/
分配金利回りについて
物流施設REITへの投資を検討するにあたり、もうひとつ大事なことは利回りです。
REITは収益の90%超を分配する方針で運営されているため、成長しないと批判されがちな高配当株や分配金利回りが高い投資信託とは性質が異なり、高配当だから成長しないという理論は成り立ちません。
また、増資に関しても増資分は物件の購入に使われる、すなわち将来の家賃収入が増やすために使われるため、増資で株価(投資口価格)が下がるという理論も成り立ちません。
前置きが長くなりましたが、上記のような理由からREITの分配金利回りは比較的高い水準となっており、REIT投資の一つの魅力といえます。
しかし、指数の算出が7月20日、2565の上場が8月26日でまだ日が短いためか、私が調べた範囲では想定される利回りがどこにも載っていなかった(2565はそもそも最初の決算日を迎えていない)ため、JPXの算出要綱を参考に自分で計算してみました。
算出要綱はこちらをご覧ください。
https://www.jpx.co.jp/news/1044/20200626-01.html
しかし、中身を見ると(私の理解が浅いだけですが)少々複雑に感じたため、以下の条件のみを抜粋して算出しました。
①銘柄群ウェイトの算出
まず、各REITを物流施設特化REIT群、物流施設関連REIT群にわけます。
初期の算出では、以下の通りの分類になっています。
物流施設特化REIT群が9銘柄、物流施設関連REIT群が6銘柄の合計15銘柄となりました。
算出要綱によると、各銘柄群のウェイトは
物流施設特化REIT群：(100-2n)%
物流施設関連REIT群：2n%
なので、
物流施設特化REIT群：(100-2*6)%=88%
物流施設関連REIT群：2*6%=12%
となります。
②個別銘柄の理論上のウェイトの算出
各REIT群のウェイトが決まった後は、個別銘柄のウェイトを決定します。
ウェイトは時価総額加重平均で算出します。
今回は2020年9月1日時点での時価総額を用いて計算しました。
各REITの理論上のウェイトは以下の通りです。
ウェイトの算出に関し、1銘柄で20%を超える場合は、所属している銘柄群の他の銘柄の比率を増やすことになっているため、赤線で囲った日本プロロジスリート投資法人(3283)と、物流施設特化REIT群のウェイトを修正する必要があります。
また、日本プロロジスリート投資法人(3283)のみの修正を行うと、その上に記載があるGLP投資法人(3281)が20%を超えてしまうので、それも考慮して修正します。
修正後の理論上のウェイトは以下の通りです。
③利回りの算出
理論上のウェイトが算出できたので、直近の利回りを用いて東証REIT物流フォーカス指数と2565の利回りを推計します。
※実際には修正係数だとかなんか色々書いてありましたが、冒頭で記載した通りあくまで推計なので細かいところは無視します。ご容赦ください。
組入銘柄ごとに決算月が異なったりするため、あくまで直近のデータからの推計ではありますが、利回りは3.31%となりました。
まとめ
利回りだけ見ると少々物足りない印象ではありますが、コロナ以前からEコマースの需要は段々と増加していましたし、コロナの影響で成長スピードが加速したため、物流施設の需要もまだまだ伸びると考えられます。
このことから、今後も株価(投資口価格)が堅調に推移することが予想されるため分散投資先の1つとして選ぶのもありかなという印象です。
私はひとまず購入検討リストの1つに追加しようと思います。
分散投資に関する記事はこちら
apfelinvestment.hatenablog.com
二番底に関する記事はこちら
apfelinvestment.hatenablog.com
複利運用に関する記事はこちら
apfelinvestment.hatenablog.com
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2020/09/05 あぷふぇる
